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融资租赁参与住房租赁市场的可行性简析

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发表于 2017-7-31 04:46:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

融资租赁作为一种集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业,在推动产业创新升级、拓宽中小微企业融资渠道、带动新兴产业发展和促进经济结构调整等方面发挥着重要作用。本文从我国住房租赁市场的发展现状出发,分析探讨融资租赁能否参与住房租赁市场、如何参与住房租赁市场、可能的方向和面临的风险,并提出相关建议。


一、我国住房租赁市场的发展现状

  (一)政策推动下进入发展新时期。 随着我国住房租赁市场快速发展,城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升,进城务工人员通过租赁方式解决住房问题的需求迫切,而与此同时,住房租赁市场供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善、供应主体较单一等问题凸显。为此,2015年1月住房城乡建设部发布《关于培育和发展住房租赁市场的指导意见》,明确提出“积极推进租赁服务平台建设,大力发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,拓宽融资渠道,推动房地产开发企业转型升级,用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场”;2016年5月,国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,被视为是培育和发展住房租赁市场的顶层设计,《意见》提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展”;2017年7月,为解决当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大,但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥等问题,“九部委”联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,进一步贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。至此,我国住房租赁市场进入了有“顶层设计”推进的加快培育和发展的新时期。

  (二)住房租赁市场供应体系不健全。 我国住房租赁市场房源主要有市场主导和政府主导两大类,其中政府方面主要以公租房和廉租房为主的公共租赁住房体系,保障大部分低收入群体。市场化租赁房源主要以个人私房为主,由私人租赁和租赁中介机构租赁,承租者和出租者直接或通过中介签订住房租赁协议,进行租赁活动。在新型城镇化加快、城市化率不断提高的背景下,城市吸聚人口提速。特别是部分人口净流入的热点城市,流动人口的持续增长带来较大规模需求,而交易市场的供不应求一定程度上影响租赁市场房源供给,房价持续上涨,推动部分房源转租为售,导致住房租赁房源的减少,供求矛盾突出,尤其是小户型、低总价房源的供不应求,推动低端市场租金水平的持续上涨。

  (三)住房租赁市场需求旺盛。 我国流动人口规模较大,租赁住房是其解决居住问题的重要途径。国家卫生计生委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》显示,2015年我国流动人口规模达2.47亿人,占总人口的18%,相当于每六个人中有一个是流动人口。未来一二十年,我国仍处于城镇化快速发展阶段,按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年我国仍有2亿以上的流动人口。“十三五”时期,人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集,超大城市和特大城市人口继续增长,中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

  由此可见,我国的住房租赁市场尚处于初期发展阶段,未来发展空间巨大,供应主体单一与需求旺盛之间的矛盾是当前我国住房租赁市场的主要问题。住房租赁市场的培育和发展事关民生福祉,是当前供给侧改革的重要着力点,也是解决当前房地产行业部分城市房价居高不下、库存高企的重要举措之一。

二、融资租赁参与住房租赁市场的可行性

  融资租赁是兼具融物与融资的双重功能,以融物为形式,以融资为实质。融资租赁能否参与到住房租赁市场,发挥其功能效应,要从分析融资租赁独特的交易结构着手。

  (一)融资租赁的交易结构。 融资租赁的交易模式有十多种,目前在中国应用最多的是直接租赁和售后回租两种。其中直接融资租赁的交易结构为:出租人(融资租赁企业)根据承租人(租赁需求方)对租赁物和供货人(生产厂商)的选择或认可,将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用,并根据融资租赁合同安排向承租人收取租金。

融资租赁的交易结构涉及到“一个标的物”,即租赁物;“两个合同”,即《买卖合同》和《融资租赁合同》;“三方当事人”,即出租方、承租方。供货方。售后回租业务中,承租方和供货方为同一方。融资租赁与银行信贷的根本区别在于融资租赁交易结构中必须有明确、合法、合规的标的物件,对标的物管理与处置能力亦是融资租赁公司的核心竞争力之一。

  (二)不动产作为融资租赁标的物的可行性。 融资租赁参与住房租赁市场,必定会将不动产作为交易标的物,对于不动产能否作为融资租赁业务标的物,业界一直存在争议,但从相关政策、司法实践和具体业务运行现实看,不动产作为融资租赁标的物仍具有一定的操作空间,应理应对待、审慎支持。首先,三类融资租赁公司适用的管理办法并未限制不动产作为融资租赁标的物,由中国银监会批准设立的金融租赁公司,适用规章为《金融租赁公司管理办法》,其中第四条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产,银监会另有规定的除外”;由商务部和国家税负总局审批和监管的内资租赁公司,适用规章为《融资租赁企业监督管理办法》,其中第十条规定“融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体”;由省级商务部门审批并报商务部备案的外资融资租赁公司,适用办法为《外商投资租赁业管理办法》及其补充规定,其中第六条规定“本办法所称租赁财产包括:(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备、信息技术设备等各类动产;(二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具;(三)工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备(如电梯、空调系统等)等其他用于生产经营的资产;(四)本条(一)、(二)、(三)项附带的软件、技术等无形资产,但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的三分之二。”;其次,我国尚未出台专门的融资租赁法,现有《合同法》、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》也未对租赁物的范围进行明确界定,现有关于契税、房产税、增值税的相关财税政策也对不动产融资租赁业务的纳税问题进行了规定,按照“法无禁止即可为”原则,不动产可以作为融资租赁标的物;再次,房地产融资租赁业务大量存在,甚至成为一些租赁公司的主要业务及利润来源,况且目前房地产登记公示制度健全,是最安全的租赁物。如果认定不动产融资租赁合同无效,将会带来巨大的金融风险。

  (三)政策支持下住房租赁市场空间巨大。 流动人口数量攀升、城镇化进程加速、房地产库存高企、房价居高不下是推动中国住房租赁需求的主要驱动因素,在中央及地方相关政策的支持下,未来中国住房租赁市场空间巨大。链家研究院发布的报告显示,我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元,房屋交易市场大约15万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有7%。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。链家研究院预计到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。

三、融资租赁参与住房租赁市场的可能方向

  从目前融资租赁行业的运行现实来看,融资租赁的客户群主要为企事业法人,开展的业务类似商业银行对公信贷,而针对个人的融资租赁业务目前开展较少,但不可否认,随着科技手段、大数据、互联网的发展,个人租赁将会是融资租赁行业未来的发展方向之一。融资租赁参与住房租赁市场,应从现有政策出发,在判断住房租赁市场发展方向的基础上,挖掘可能的市场空间,探索可能的操作模式。

  (一)住房租赁市场未来发展方向。 从《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)以及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)等相关文件来看,未来中国的住房租赁市场将会呈现如下趋势:(1)房地产市场供给侧结构性改革加快推进,购租并举住房制度逐步建立,住房交易市场在中国住房租赁体系中一枝独秀的局面逐渐改变,住房保障、住房租赁加快发展;(2)住房租赁市场供应主体呈现多元化发展局面,一批国有、民营的大、中、小住房租赁专营企业将会诞生,一批拓展住房租赁业务的房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业子公司将会诞生;(3)新建租赁住房供应量将会增加,房地产市场为卖而建的模式逐渐向为租而建与为卖而建相结合的模式发展;(4)存量待售房产或闲置房产将逐渐改为或改建为租赁住房,住房租赁市场的去库存效应逐步显现。

  (二)融资租赁参与住房租赁市场的可能方向。 融资租赁的本质是以物融资,如何将融资租赁的交易结构嫁接到住房租赁市场,笔者认为有如下几个方向:(1)与住房专营企业合作,以融资租赁的方式拓展住房租赁企业的房源,解决住房租赁企业放款一次性支付与租金分期收回不匹配问题;(2)与国企合作,参与国企闲置房产改租赁房和新建租赁房建设,解决资金问题;(3)与政府合作,参与政府公租房向市场化、专业化转变的PPP项目;(4)与房地产企业合作,参与房地产企业存量待售房产改租赁房,降低房地产库存;(5)与开发性金融等银行业金融机构合作,共同对租赁住房项目提供金融综合解决方案。上述只是对融资租赁参与住房市场的方向进行简单探析,而针对每个方向运用何种交易模式,是直租、回租抑或是杠杆租赁,都是基于对具体项目的风险、收益权衡后的设计,其本质都离不开对不动产作为租赁物的合法、合规性和交易成本等因素的考虑。目前,行业应用较多的模式为直租、回租以及回租与保理结合三种。

四、融资租赁企业开拓住房租赁市场面临的主要风险

  风险控制的重要性对融资租赁企业而言不言而喻。融资租赁企业在经营过程中面临多重风险,具体到住房租赁市场,笔者认为要着重考虑以下几个方面:

  (一)政策风险。 目前我国法律对租赁物界定不明确,各监管部门、立法机关、行政执法部门对该问题的认知也不一致,影响融资租赁合同、抵押合同有效性判定,租赁债权有悬空风险。

  (三)税收风险。 不动产融资租赁交易过程中涉及增值税、契税、印花税、房产税等,在一定程度上压缩了融资租赁企业的盈利空间,税负过重已是不动产融资租赁发展的一大障碍,如果为避税而采取假过户方式,可能面临房产的重复出售和抵押风险。

  (三)信用风险。 住房租赁企业需要庞大资金链的支撑,需要运用资金购置或建设房源,然后通过出租以分期收取资金的方式回笼资金,资金使用与来源存在期限错配风险,一旦租赁市场行情不理想,会产生租金逾期或不能正常收回的信用风险。

  (四)策略风险。 住房租赁市场在我国尚处于起步阶段,相关政策出台时间短,尚未形成市场化和一定体量的市场参与主体,而且住房租赁市场的发展必定呈现出一定的区域性,人口净流入的热点城市,住房租赁市场会呈现较快发展态势。融资租赁企业的市场策略和区域定位应不准确,会产生策略风险。

五、相关建议

  实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居“安居梦”的重要途径。对融资租赁参与住房租赁市场建设,笔者有如下建议:

  (一)关注立法进程,把握政策方向,依法合规开展开拓住房租赁市场。 融资租赁企业应持续关注立法进程,研究梳理各地司法机关对不动产租赁的司法判定案例,有效防范法律风险。同时,应遵循监管导向,杜绝以参与住宅租赁市场之名,违规进入房地产开发领域。

  (二)创新业务模式,提升服务效率,实现融资租赁与住房租赁的有效嫁接。 未来中国住房租赁市场会出现多层次的供应主体,各种专营住房租赁的国企、民企会诞生。融资租赁企业应在分析这些企业盈利模式、运行特点的基础行,创新交易模式,提高服务效率,有效支持住房租赁市场发展。

  (三)加强市场分析,聚焦热点城市,提高业务拓展与营销的针对性。 住房租赁市场空间很大,但必定会呈现出区域分化的现象。应加强市场分析,研究区域经济特点,聚焦一些人口净流入的热点城市,提高营销的精准性和针对性。

  (四)强化内部管理,提高专业水平,合理设置内部机构。 中国经济已经进入新常态,传统产业增长乏力,新兴产业动能集聚尚不明显,破局“资产荒”难题已为行业所共同关注。笔者认为住宅租赁市场或成为融资租赁行业的下一个风口,融资租赁企业应从强化内部管理出发,坚守服务实体、服务国家战略的本源,不断提升专业化水平,适时设置专门的住房租赁业务部,积极融入和服务住房租赁市场发展。


来源:融资租赁培训
作者:范琨,金融学博士,高级CSERM,重庆金融学院兼职教授
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